フラット35か10年固定か?金利リスクと住宅ローンシミュレーション

2016-03-29 11.50.22

こんばんは、はっちです^^♪

住宅ローン選定第3段です。

もう、正直ちんぷんかんぷんの方もいらっしゃるのではないでしょうか^^;

どういう過程で住宅ローンを選定したのか。

10年後担った時、読みの浅はかさを嘲笑っているのか、

それとも、

良くやった!10年前の自分!

となっているかはわかりませんが、思考の過程を記録していきます^^;

そして、あわよくば、誰かの役に立てればと思っています。

完全に独り突っ走り状態(嫁は当初からノータッチ)ですので、正直、正しいのかどうかもわかりません。

勘違いしている箇所がありましたら、どしどし指摘していただけると助かります^^;

 
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太陽光発電の固定買い取りを利用した住宅ローン選定

太陽光発電の出力が200Wになって以降、全量買い取りで計画される方が多いと思われますが、


これを返済計画に入れて行くことで、なんとか効率の良い返済計画ができないかと考えてみました。

住宅ローンって?という方や、途中から読まれている方は、こちらから読んでいただくことをオススメします^^

住宅ローンを考えるために必要な固定金利と変動金利(はじめに)

太陽光発電のメリットが増える!?住宅ローン返済に有効活用しよう!

はっち家では18kW程度の太陽光発電を設置する予定です。

一条工務店の試算では、全量買い取り、kW当たり37.8円が継続されているとみなすと、20年で650万円程度の利益を出してくれるはずです。

結構、厳し目の試算だと思われますが、これ以上発電してくれることを祈りたいです。

これを住宅ローンの試算の中に入れて、今回は検討してみました。

ちょっと内容がわかりにくいかもしれませんが、なるべくわかりやすく書いていければと思いますm(_ _ )m


まず整理します。


金利や固定期間の違いによるシミュレーション

まずは固定期間と将来予想金利を次のようにしてみます。

住宅ローン

・フラット35S

・10年固定 10年後には金利が3%になると予想

・10年固定 10年後には金利が5%になると予想


そして


・太陽光発電をしない

・太陽光発電の売電を10年後より考慮する。

・太陽光発電+1年で50万円貯金していく(無理のない範囲?)


の3×3の9パターンで考えてみます。


ここで挙げるのは、フラット35Sで一番最安だと思われる、楽○銀行でフラット35Sを借りることと、

夢発電の返済が約10年で終わることを考え、10年後に支払い金額が増えるように10年固定金利の安い住○SBI銀行で借りることを想定します。

借り入れ条件として。

借入金額3000万円

太陽光発電売電金額
夢発電の支払いは、はっちの場合、9年3カ月で終了。

以降、年間60万円(容量18kW)売電を返済に充てるとする。

借入期間は30年


としています。

a0150_000094

まずは、

1、太陽光発電設備を設置しなかった場合。


1-1 フラット35Sの場合


当初10年支払い1.51%の10年目から1.81%とする。

団信(又はそれに該当する保険)+α(年齢など、条件による)
(はっちの場合250万円ぐらい?)

3大疾病有り

総返済金額
約3808万円+255万円(団信分)=4063万円


金利分 1063万円

1-2 住○SBIネット 住宅ローン 10年固定 10年後に金利は3%


当初10年1.15% 10年目以降、店頭金利よりマイナス0.7%→現在だと2.1%程度になる。
勝手に予測して10年後は3%まで金利が上昇とした場合。(以降10年固定3%と表記)


団信 3大疾病有り 

総返済金額
約3998万円

金利分 998万円



1-3 住○SBIネット 住宅ローン 10年固定 10年後に金利は5%。


当初10年間1.15% それ以降店頭金利よりマイナス0.7%→現在だと2.1%程度
10年後には5%まで金利が上昇した場合。(以降10年固定5%と表記)

団信 3大疾病有り

総返済金額

約4532万円

金利分 1532万円



1位 10年固定3% 金利分 998万円

2位 フラット35S  金利分 1063万円

3位 10年固定5% 金利分 1532万円

この結果としては、10年固定で10年後の予測金利が3%の場合が、一番安いですね。

フラット35Sが一番安いと予想してシミュレーションしましたが、団信の保険料が効いてきました。


3大疾病を外したり、安い代替保険を探せば、逆転しそうです。



その2(太陽光売電で繰り上げ返済してみる)


夢発電の返済が終わり、10年以降の金利上昇による月額支払い料の増を、

太陽光売電メリットに吸収させた、支払いシミュレーションです。

2-1 フラット35Sの場合、


11年目から月の支払い額が3000円UP
それを考慮して、10年目から10年間、太陽光売電金を56.5万円繰り上げするとして
総支払額
約3649万円+207万円(団信)=3856万円


金利分 856万円

 

2-2 10年固定ー10年後に金利が3%に上昇

こう仮定すると、11年目から月の支払いは18000円UPします。

それを考慮して、10年目から10年間、太陽光売電金を39万円繰り上げするとして


総支払額
約3791万円


金利分 791万円

 

2-3 10年固定ー10年後に金利5%に上昇

こう仮定すると、11年目から月の支払い41000円UP
それを考慮して、10年目から10年間、太陽光売電金を11万円繰り上げするとして。



総支払額
約4405万円


金利分1405万円



1位 10年固定3% 金利分791万円(1より207万円減)

2位 フラット35S 金利分856万円(1より207万円減)

3位 10年固定5% 金利分1405万円(1より127万円減)

順位は変わりませんが、太陽光の全量売電を支払い計画に入れることで、全てのパターンの金利が減少しています。


10年後の金利がどうなるかでかなり影響がでるようです。

a0002_011580


想定ですが6%~7%程度まで金利が上昇すると、太陽光発電のメリットは全て金利上昇分に吸収され、それ以前の支払額よりも、手出しが多くなります。


太陽光発電があるから助かったと言えば、そうなのですが、それでは、最初からフラット35Sにしておけばよかった!

ということは間違いないです。


それでは、どの辺りで、フラット35Sと、10年固定の逆転があるかと言うことを計算してみると、10年後の金利が3.2%程度の時に逆転してくるようですね。


過去の金利変動から考えると、2008年にそのぐらいまで金利が上昇していました。


超低金利と言われている昨今、これぐらいの金利上昇はありそうです。


安全面を見れば、フラット35Sという選択肢は大いにありです。

その3(50万円の貯金を考慮する)


さらに、毎年50万円ずつ貯金していくと考え。


車に教育資金に不慮の事故など考えればキリがありませんが、
10年目に500万円繰り上げ返済することを目標とします。

10年目に500万円繰り上げ返済した場合、それぞれの繰り上げ後総支払額は。

3-1 フラットS35 の場合


総支払額
3529万円+176万円(団信)=3705万円


金利分 705万円

 

3-2 10年固定ー10年後に金利3%に上昇すると仮定


総支払額
約3559万円


金利分559万円

 

3-3 10年固定ー10年後に金利5%に上昇すると仮定


総支払額
約3896万円


金利分896万円



1位 10年固定3% 金利分559万円(約429万円減)

2位 フラット35S 金利分705万円(約368万円減)

3位 10年固定5% 金利分896万円(約636万円減)

あれだけ突き放していた、10年後に5%金利が、フラットに一気に差を詰めてきました。



10年後の固定金利終了期間に合わせて、500万円を繰り上げ返済することも試算に入れることで、変動金利のリスクをかなり抑えることができそうです。

 


10年後に一括払いしているのは、住宅ローン減税を考慮したくなかったからということもあります^^;


住宅ローン減税のメリットと、毎年の繰り上げ返済メリットの比較は、今後ゆっくり行ってくとします。

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休憩(*^.^*)


この後も色々試してみましたが、借入金額が大きくなればなるほど、フラット35が有利になり、


少なくなればなるほど、10年固定の変動金利が有利になるようですね。

試しに、2200万円の借入で試算すると、10年後に金利が7%まで上昇する予測で試算しても、フラット35Sより総支払額は少なくなりました


実際にバブルの頃はこれより高かったこともありますが、高度経済成長を終えて先進国となった日本に、それだけ上がる可能性は少ないのかなと思います。
(素人予想ですので、この予想に責任は持てませんし、信じないでくださいね(;´▽`A“)



例えば、仮に、今の低金利状態が、向こう20年続いた場合。

借り入れ金額3000万円


現在の10年間1.3% 10年後2.1%

上記の検討と同じく、10年後に500万円返済と太陽光発電売電を考慮すると。


総支払額

約3535万円


フラット35Sで同様の条件の場合。

総支払額

約3596万円+195万円(団信)=3791万円

差額
約256万円

このままの金利がずっと続くということであれば、フラット35Sと比較して、10年固定のほうが約256万円のメリットを受けることができます。\(^_^)/4坪ぐらい増やせそう

金利上昇のリスクを抑えるために、太陽光発電の売電分を考慮にいれておいて計算することは大事になりそうです。


そして、固定金利が解除された時に、いくら繰り上げ返済できるかは、金利上昇のリスクを減らすための手段になりますね。

ただ、今回の想定では、金利が5%までしか計算していません。

これ以上に金利が上がる可能性が無いとは言えません。


わが家の場合では、太陽光の全量売電がそのままの価格で続くとした場合、金利が9%まで上昇すると、10年後からの月々の支払いの増分が全て太陽光で賄う形になり、10%になると、返済不可能に陥る可能性が出てきます。σ(^_^;)給料上がるかな?


そうなってしまう前に、高いけれども、家計が破綻しては困るので、どこかのタイミングで固定金利に変える必要が出てきます。

 

色々計算した結果、まとめて考えてみると

どれだけ計算しても、安心を買うという意味ではフラット35Sの選択肢は十分にアリです。


それだけ魅力的な商品なんですね。


ですが、借入金額が少なく、返済期間が短くすむようであれば、太陽光でリスク低減させながら、10年固定を選ぶこともアリです。

あらかじめ、10年後の返済額UPに対応できる手段を持っていることは大きいです。


お金に働かせろ。とはよく言ったものです。
長い期間、低金利で借りられるなら、しっかり借りて、お金を運用に回す。

色んな考え方がありますが、それぞれの生活に合ったお金の借り方がいいと思いますので、しっかり検討してくださいね^^

ちなみに、今回の試算には保証料、登録税、司法書士報酬、住宅ローン減税、つなぎ融資の有無などは考慮されていません。

とにもかくにも、この計算をしていて気が付いたのですが、ちょっと数値をいじると簡単に100万円ぐらいずれます。

数10万の比較が霞んでしまいますが、テレビボードでもなんでもこいです。

о(ж>▽<)y ☆でいっ


今回、検討に使用したサイトはここです^^
検討に使用したサイト 参照URL 

住宅金融支援機構 シミュレーション
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

団信の金額がわかって助かりました。

住信SBIネット銀行 住宅ローンシミュレーション

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080103CT

繰り上げ返済が細かく設定できます。

勉強のあしがかりになってくれればいいなと思います。

長くなってしまいました^^;

次回は、ミックスローンを利用することでのリスクについて考えていきたいと思います^^

もしかしたら基礎工事の記事かも。。。o(_ _*)o

それでは~(。・ω・)ノ゙

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山は過ぎました。これからは落ち着いていきますσ(^_^;)


押し頂けると励みになります(^^ゞ

コメント

  1. ポン より:

    SECRET: 0
    PASS:
    ポンです(^^)
    う~ん。なるほど~。
    風邪っぴきで、早めの就寝からの覚醒で、何気無く読み始めたら、読み入っちゃいました^^;
    これだけの試算、記事up、大変な労力ですよね。お疲れ様です( ̄^ ̄)ゞ
    ポンはフラット35sエコで、当初5年間0.7%優遇、5~10年目0.3%優遇時代の申し込みだったので、なおさら安心を買いに行けた感じでした。
    その一期前は当初1.0%優遇でしたもんね。優遇幅だけで語るなら、羨ましい!
    でも、最終的には融資実行時金利との兼ね合い^^;
    金利も変動しますが、上記したフラットを代表として、商品の変化もありますもんね。太陽光発電の売電価格、制度も、また然り。
    はっちさんのように、やっぱり各個人が、その時期、各々の条件を考慮して自分なりに試算、検討することが大事ですよね。(当たり前か…^^;)
    検討している当時を思い起こすと、このような記事を拝読することで、
    「こんなに考えてる人がいる!自分も頑張らなくては!( *`ω´)」
    とモチベーションを上げる原動力になっていたと思います。
    しかも、それが同じHMで建てる方の記事だったら、仲間感も強くなるので、尚更そう思えることと思います。
    きっと、一条施主の方々(だけじゃないけど)に役立つ記事だと思いますよ~(^^)
    繰り返しになりますが、ホントにお疲れ様でした~!(^^)
    って、まだ続くんでしたね^^;
    基礎工事の話しもウェルカムですよ~(^^)
    長文コメント失礼しました~(^^)
    (^o^)/

  2. SECRET: 0
    PASS:
    ヤル気スイッチ早くもON(笑)
    快速ドーモm(__)m。
    改めましてぇ~☆
    特急ドーモになります☆
    なお~。特急ドーモは~♪
    各地~。
    観光駅には~。
    停まりませんのでぇ~♪
    ご注意ねがいまっす☆
    キキィ~~ーーっ!?
    (>_<)緊急停車~★緊急停車~★
    只今~★
    嫁ドーモが緊急ブレーキをかけたので~★
    特急ドーモはぁ~★
    止まりまっす★
    改めましてぇ~(ToT)
    快速ドーモm(__)mとぉ~★
    致します☆
    時々、旅行くらいしたいと思いまっす(笑)

  3. yume より:

    SECRET: 0
    PASS:
    こんにちは、yume です。
    ローンのこと考えると、新居を想像しながら打ち合わせしている楽しさから、一気に恐ろしい現実の世界へ引き戻されます( ̄▽ ̄;)
    夫はあちこち問い合わせするのが面倒なようで、普段から取引している銀行での借り入れになりそうです。
    はっちさんのように、あらゆるデーター揃えて限りなくベストを採用するところは素晴らしいです。自分たちのやっていることが恥ずかしくなります(←お金が貯まらないはずだ…(-o-;))
    金額が大きいので0、1%でも大きいですよね。
    細かく金額書いて下さっているのでとても参考になりました。

  4. はっち より:

    SECRET: 0
    PASS:
    コメントありがとうございます^^
    風邪のところ、こんなややこしい記事を呼んで頂きありがとうございます^^
    自分が風邪だったら、多分。。。スルーしてたかもです^^;
    フラット35Sエコはいいですよね^^
    あれがあったら、自分もそれ一択だったかもです^^
    やっぱりその時々で検討は必要なんですね^^;
    同じような記事誰かが以前に書いているかも。。。なんて思ったりしましたが、太陽光発電については、まだ無いかも?
    なんて思いから書いてみました^^;
    ホント、数字だらけの記事ですみません(TT)
    誰も読んでくれないかも・・・なんて思ったりしましたが、ポンさんに読んで頂けて嬉しいです^
    基礎工事も、早く書ければと思っています^^
    住宅ローンは机上ばかりで、滅入ってきます(苦笑)

  5. はっち より:

    SECRET: 0
    PASS:
    こ、コメントありがとうございます^^;
    どう解釈すればいいのか、悩んでしまいましたが、
    特急モードで突っ込んだけれども、数字ばっかりの記事で緊急停車。
    ゆっくり快速で嫁ドーモさんが記事を書いていきます。
    と勝手に解釈しましたが・・・
    抽象的な文章は想像が広がります^^
    全然違っていたらすみません(^^;)

  6. はっち より:

    SECRET: 0
    PASS:
    コメントありがとうございます^^
    >あちこち問い合わせするのが面倒なようで
    わかります、わかります^^
    自分も結局、しっかり話を聞いたのは、JAさんだけでした^^;(それも管轄外)
    一度話を聞いてしまうと、断らないといけないですしね・・・
    住宅ローンを考えたのは、金額が大きいんですよね(現金)
    ここをがんばれば、きっと大きくお金が浮くはず!
    なんて原動力だったりします^^
    ただ、飛び込めば飛び込むほど、恐ろしいと実感します。
    手のひらで転がってるだけな気がするんですよね(汗)
    どうしたものかと悩んでいたりします^^;

  7. SECRET: 0
    PASS:
    生活面を我慢して返済にあてようかと、はなしたんですが、ほどほどが一番☆
    ムリな繰り上げは危険ですって纏まりました。
    ドーモ家は約10年(長くても)嫁の家族と一緒にすみます。嫁の兄が家を建てるか、買うために。
    なので、最長10年は生活面で色々とお互いに助かります。
    部屋も子供が小さいので余らせるだけですし、ドーモとしてはとてもありがたく、返済に集中できるんですが、やっぱり家族として普通の生活をすごしたいかなと♪
    10年後からは、太陽光が財布をサポートしてくれることを期待しつつ、ムリなく走ろうと思います。
    ちょと、おしかったですね(^-^)/
    皆さんムリなく頑張っていきましょー☆

  8. とり より:

    SECRET: 0
    PASS:
    とりです(・∀・)
    ハートかわいいですね(*^o^*)
    ドーモさんのおっしゃりたいこと、なんとなくわかりました☆
    住宅ローンて損得考えちゃうと「どんどん返済しなきゃ!」という思考になりがちですが、
    フラットや全期間固定であれば返済額が毎月決められた額以上になって生活が困窮することもないでしょうから、「たまには旅行に行ったり楽しみたいよね☆繰上返済もほどほどに♪」っていうことですよね(・∀・)
    確かに「得をする」ためには早く返した方が良いのですが、
    住宅ローン返すために生きてるわけじゃないですからね(笑)
    な~んて、はっちさんならそんなこと言われるまでもなかったですね(^o^;
    失礼しましたo(_ _*)o
    綿密な計算をするのも大事ですよね♪
    金利って怖い((>д<))
    とりはつい損得勘定に走ってしまうので、何のために全期間固定にしたのかを忘れずに、そして住宅ローンに振り回されないように気を付けたいと思います(笑)

  9. はっち より:

    SECRET: 0
    PASS:
    そうかぁ~^^;
    まだまだ読みが足りませんでした^^;
    繰り上げ返済は余裕資金でやるのがいいですよね^^
    子供が小さい時は、何にお金がかかるかわからないのも怖いですしね。
    無理の無い返済計画で、目安程度にしておきます^^
    どのぐらい返済が繰り上げられるかも結構楽しみだったりします^^
    家族の時間も大事にしつつですね^^

  10. はっち より:

    SECRET: 0
    PASS:
    コメントありがとうございます^^
    家族の時間も、心の余裕も大事ですね^^
    フラット35の安心感はそこにありますよね。
    その時間とお金のために。というのはわかります^^
    が、ちょっとアプローチが違うんです^^
    元々お金を使おうとしない夫婦なので、変な話、
    余ったお金をどのように使うか。
    なんですよね。(貧乏性の二人が揃うとこのようなことに(笑))
    当然、旅行などは繰り上げ返済より優先順位が上に来ます。
    住宅ローンは借金ですが、自分にとっては株や、外貨のような資産運用です。
    その時その時で最善の選択をできればと思っています^^