住宅ローンを考えるために必要な固定金利と変動金利(はじめに)

こんばんは、はっちです^^♪

ようやく重い腰を上げまして、住宅ローン選定の記事を書いて行きたいと思います^^

今回は住宅ローンの基礎。(*^.^*)

知ってる人には当然のことばかりかも(^_^;)

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住宅ローンを考えるために必要な固定金利と変動金利

住宅ローンを選定する際に、まず考えることは金利ですよね(*^-^)b

金利が低ければ低いほど、返済金額が少なくなります。


その金額たるや、


100万円単位で動くことは平気であります。

ちなみに。

変動金利が一番安く。

金利の固定期間が長ければ長いほど、金利は高くなる傾向にあります。

一部例外がフラット35(S)でしょうか。

住宅金融支援機構が行っている長期固定金利であり、高額になる住宅の購入を促すために、国が支援している制度です。

民間の金融機関でも同様の貸出期間の35年ローンなどはやっているのですが、どうしても長期になればなるほど、銀行はあらゆるリスクを考える必要があります。


必然的に金利が高くなってしまうようですね。

ちなみに。

フラット35とフラット35Sの違いは、

フラット35Sのほうが最初の10年間0.3%程度安い設定になっています。

じゃぁ、フラット35Sばかり選択するんじゃないの?( ̄_ ̄ i)

という事になりますが、フラット35Sを利用するためには、建築する家が一定の条件を満たす必要があります。

長期優良住宅の認定を受ける必要があったり、耐震等級が3である。バリアフリー性省エネルギー性の基準の内、どれか1つを満たす必要があります。

大抵どこのハウスメーカーも耐震等級3を謳っていますので、ほとんど大丈夫だと思います。(-。-;)一条はバリアフリー性だけ「☓」だったような・・・


一条工務店で建てる方は、基本的には大丈夫ですね^^

変動金利と固定金利、メリットデメリットは?

ここでそれぞれのメリット、デメリットの代表を書いていきます。

フラット35のメリットとして

支払い計画が確立するため、将来計画が立てやすい。

変動金利のメリットは

金利が安い。

団信保険料が銀行持ち。(金利に含まれてるとも言いますが)

 

だと思います。

 

ここで、団信とは

団体信用生命保険の略であり、住宅ローン支払い途中に、死亡、疾患などにより、支払い不能となった場合、住宅ローンを一括返済するための保険のことです。

他の生命保険で代用することもできますが、世帯主死亡による、葬儀、環境の変化、口座の凍結、生命保険がすぐに振り込まれるかどうか。



そういった心配がありますが、団信保険は直接銀行に振り込まれますので、その点で安心です。

フラット35のデメリットとして

変動金利より、金利が高い。

団信など生命保険料が結構かかる。(はっちの場合3大疾病まで入れると200万超え)

変動金利のデメリットとしては


金利が変動することにより、月々の返済が増える(減る)ことがある。

 

ここで怖いのは、金利の上昇によって、月々の返済ができなくなることです。


返済ができなくなればどうなるか。



最悪、家、土地が取り上げられることになります。

「銀行は晴れの日に傘を貸し、雨が降ると取り上げる」


某ドラマの有名なセリフですね(`・ω・´)ゞhannzawa

 

経営状態が良い会社には必要が無くてもどんどん貸し、悪くなり返済不能になれば担保を取り上げる。


悪い面だけ注視すれば、このように取られますが、銀行があるから経済成長は成り立ってきましたし、住宅ローンも借りられません。

 

無くてはならない存在であることは間違いありません。

横道に逸れてしまいましたが。

( ̄ー ̄;上のセリフを言いたかっただけでは?


゚・゚*・(゚O゚(☆○=(`◇´*)oえいっ!


m(_ _ )m

実際に金利が上昇すると、月々の返済がすぐに上昇するわけではなく、猶予期間を置いて、上昇するわけなのですが、その猶予期間は、銀行が支払いを肩代わりしてくれるわけではありません。


当然、金利は上昇しています。

月々の返済金額だけはそのままでいいよ。

と言っているだけですからね。

総支払額は、猶予期間中も金利の上昇とともにどんどんと増えて行きます。

変動金利は、固定金利に比べて、リスクを借りる側が負うことで、安い金利になっているようですね。


固定か変動か。

 

一つの考え方として


固定金利で借りるつもりの返済計画を建て、変動金利を借り、金利差分だけどんどん繰り上げ返済をしていく。


という考え方もあるようですね。


早い段階で繰り上げ返済を行うことで、メリットも大きくなり、金利上昇リスクも抑えられます。

ここで、ちょうど中間である、期間固定も考えたいと思います^^


変動金利と固定金利の間。期間固定住宅ローン

我が家で注目したのは10年固定


なぜ10年固定?


ということですが、夢発電の支払いが終わり、太陽光発電メリットが満額受けられるようになるからです。


我が家は10kW以上の全量買い取り制度を活用しますので、20年間はkW当たり、37.8円で売電できます。


売電リスクについては、ここでは特に考えていません。


ここで考えて行きたいのは。


10年後に収入が増えることが確実なのであれば、全期間固定よりも10年固定を選んだほうが、金利上昇リスクを踏まえて、総支払額が安くなるのでは?


ということです。

 

次は期間固定の住宅ローンを考えて行きたいと思います。

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期間固定住宅ローンのメリット、デメリット

期間固定のメリットは、変動金利のようなリスクは負えないけど、フラット35ほど長い期間借りる予定は無いし。。。(-。-;)

というような、変動金利と長期固定金利の中間に位置するものです。

少し話をしたのは、10年固定ですが、これも期間が長くなればなるほどリスクを含んだ分、金利は高くなっていく傾向にあるようです。

10年固定期間が終了した後は、その時点での金利を採用して、変動金利にするか、残りの期間を、また固定金利にするかを選ぶことができるようです。

ただ、10年後の金利を採用することになりますので、実際に金利がどうなっているかは、わかりませんよね。

否応無く、上昇した金利を採用することになり、月々の返済が増える可能性もあります。

もちろん逆のこともありますが、この低金利時代に、劇的に下がることは少ないのではないかと思います(-。-;)このまま低金利だといいけど

また、この時期に借り換えをするタイミングでもあるみたいですね。

借り換えをする際には、再度抵当権の設定などを行う必要があるため、ある程度手数料がかってきます。

それらを踏まえて、どのぐらいの金利差があれば、借り換えをしたほうがいいのか聞いてみたところ。。。(;´Д`)ノ借りる前から聞くなよ

現在の支払い金利から1%以上安くなるのなら、借り換えをしたほうが良いらしいですσ(^_^;)JAのお兄さんありがとう

将来は状況が変わるかもしれませんが、覚えておきたいと思いますφ(.. )

子供に手のかかる10年ぐらいの支払いを固定にしながら、10年後の金利変化に備える。

なんて考えもあるかもですね。

参考にこの記事を書いた時に調べた、それぞれの金利を記載しておきたいと思います。

変動金利 0.7%

10年固定 1.15%

フラット35S 1.51%

(^▽^;)全部ネットバンク

将来、この記事を見返した時、どんな風に感じるのかな・・・

実際には、融資実行のタイミングですので、もう少し変動しているかもしれないですね。

ここで、融資実行のタイミングについて、書いてみます。

住宅ローン、実際にお金をもらうのはいつ?支払いは?

住宅ローンの適用金利は、融資を実行するときの金利が採用されます。

ですが、現在の法律(建築基準法?)では、住宅を購入する際、3回に分けて支払いをするような仕組みになっています。

なぜこのような仕組みになってるかと言うと。

建物請負時に全額支払って、工務店が倒産してドロン。?(・_・ 三・_・)家?どこ?

逆に。後払いだと。

家ができ、引き渡しをする。となった時にドロン。

(;´Д`)ノお客さんお金・・・

何も考えてなく、住宅ローンが融資されずにドロン。

(/TДT)/建てたけどどうするのよ~

お金無いんだよ~どうしようもないだろ~o(TωT )

みたいな状況を防ぐためだとも聞いています。

銀行としては、土地、建物などを担保に融資を実行しますので、建物が建っていないのに、住宅資金として出すわけには行きません。

住宅資金の悪用(車買ったり、会社の運転資金にしたり)を恐れていたりもします。

じゃぁ、どうしよう?

ということで、つなぎ融資という制度があります。

つなぎ融資はその名の通り、住宅ローンの融資実行までに必要な期間資金を「つなぐ」ための融資です。

ただ、現物の建物も無く、担保として乏しいため、金利が高めです。

実際のつなぎ融資の実行例を出してみますと。

3000万円の家を建てるために、着工~融資実行までの期間つなぎ融資をするとします。

3回に分けて支払う期間を以下のようにして。

着工~融資実行まで 期間6ヶ月 1000万円 

上棟~融資実行まで 期間2ヶ月 1000万円 

引き渡し~融資実行まで 期間2週間 1000万円 

とし、つなぎ融資の金利が年3%とすれば。

着工~融資実行まで 利子15万円 

上棟~融資実行まで 利子5万円

引き渡し~融資実行まで 利子1.25万円 

(15+5+1.25)=21.25万円かかることになります。

うぅむ。( ̄_ ̄ i)

結構金利だけでかかりますね。(^▽^;)カップボードぐらい?

ただ、つなぎ融資を行わず、最初の支払いから、融資を実行してくれるところもあります。

有名なのはJAでしょうか。(´∀`)農業ね

JAの場合、3回に分けて支払いを行う所を、融資実行額から、3回に分けて、段階的に貸してくれる方法を取っています。o(_ _*)o間違ってたらごめんなさい

家が建つ前に、融資を実行してしまいますので、最長で着工の時点から住宅ローンの月々の支払が始まりますが、メリットとしては、金利を確定させられることと、高いつなぎ融資の金利を必要としないところなどが挙げられます。

一方で、司法書士の手数料は、抵当権設定などの手続きを2回行う必要が有るため、手数料が2倍近くかかることになります。( ̄_ ̄ i)土地と、出来た建物と?

(詳しくは、お近くのJAでお尋ねください^^;)

ちなみにJAは、建築地が管轄内にある支店へ行ってくださいね。

それぞれに縄張りがあるようで、管轄外の家には住宅ローンを実行してくれません。

はっちは当然の顔して、現住所の最寄りJAに相談に行きましたやっちまった・・・(;´Д`)ノ

全然関係ないのに、親切に色々質問に答えて頂きありがとうございますm(_ _ )m

つなぎ融資を使うのがいいのかどうかは、結構微妙なところです。

金利も融資実行までに下がるかもしれませんしね。

つなぎ融資は金利が高いため、借りる期間が重要

つなぎ融資は借りている期間が非常に重要になってきます。

着工時の建物価格の(1/3)が自己資金で用意できる方は、つなぎ融資を借りる期間がぐんと減るため、あまり深く考える必要が無いかもしれません。

10年固定の話から、なぜかつなぎ融資の話になってしまいましたが、

次回は、太陽光発電のメリットを考慮した住宅ローンについて考えて行きたいと思います。

太陽光発電の固定買取制度を十分に活かした住宅ローンの選定を考えていきます。

太陽光発電のメリットが増える!?住宅ローン返済に有効活用しよう!
こんばんは、はっちです^^♪ 住宅ローンシリーズ第2弾。 すみません、まだ続くんですo(_ _*)o 今回は、...

( ̄ー ̄;あれ?前回の終わりにこれ書くとかなんとか・・・

それでは~(^o^;)ノ゙ (汗)

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変動金利はリスク管理が重要(`・ω・´)ゞ


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コメント

  1. SECRET: 0
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    めっちゃ分かりやすい解説付でしたね(^○^)
    思わず最後まで真剣に読んじゃいました!!!
    我が家は既に実行済みですが。
    フラットだと団信こっち持ちって知りませんでした(-"-)
    その保険料も馬鹿にならないなと…。
    我が家は5大疾病まで付いてたような気がします。
    35年変動で組んでたのですが…
    最終実行の時に何故か銀行からの提案で3年固定の残りは変動って形になりました!?
    その方が金利がやすくなるとの事でしたが…
    我が家は繰越かけて早くに返済したいと思っているので変動なのですが。
    この選択肢は皆さんの状況で変わってくるので難しいですよね(@_@;)
    夢発電払いもないので最低10年は早く完済したいです(^○^)♪
    その為にはなこも働きますが…。

  2. SECRET: 0
    PASS:
    はっちさんのブログ。
    ショッチュー見させて色々参考にしておりました。
    地鎮祭もおわり、やっと、落ち着いたところです。
    これからも時々コメントするかもしれませんがよろしくお願いいたします。
    m(__)mドーモです。
    我が家も太陽光のおかげで、土地の代金分は利益がでそう。
    ということで、10年固定にしました。
    太陽光発電。ありがたやーm(__)m
    我が家は平屋で、北側のフラットな所に乗れるので、時々洗ってみよーと思ってます。
    雨の日に釣竿にモップを固定して、フキフキ。
    太陽光パネルのおかげで、10年間がんばれそうです。
    全力で10年頑張れば、一息つける。
    そう思えるだけでも、心強い。

  3. はっち より:

    SECRET: 0
    PASS:
    コメントありがとうございます^^
    はなこさんは変動を選択したのが印象的で覚えています^^
    どんどん繰越して早くに返済する!
    という思いが伝わってきました^^
    それにしても、銀行もちゃんとオトクな借り方を提案してくれるのですね^^
    わが家はネット銀行にしようかと思っているのですが、何も相談できずに機械的に処理されそうです^^;
    担当者がいるというのは大事なことかも。。。と思いました^^

  4. はっち より:

    SECRET: 0
    PASS:
    コメントありがとうございます^^
    いつも見ていただいているようで非常に嬉しいです^^
    なんと北側フラット屋根で掃除できるようなスペースがあるんですね^^
    やっぱり大事な太陽光発電ですので、メンテナンスしたいですよね^^
    以前屋根に登るために、タラップつけてくれ。
    とお願いしたら、速攻却下されました^^;
    登ってみたかったな~と、今でも思います^^
    確かに10年がんばれば!と言うのはありますね^^
    10年後からはドンドン返済してきたいですね^^

  5. yume より:

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    yume です。
    ローンのことを考えると建てるのが怖いです。
    ほとんど、夫任せ(-_-;)
    銀行の担当者さんは熱心に説明してくれますが、あまりにも饒舌なので反対に不安になっているyume です。
    うまいこと丸められて財産すべて取られてしまわないだろうか…なんて、財産ないくせに考えてます(^^;)
    利息大きいですよね。頑張って払っていきましょう!

  6. ごまめ より:

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    PASS:
    こんばんは、ごまめです。
    ローン・・・苦手分野です。
    ここを真剣に考えるか否かで100万円単位で変わってくるんですよね。
    ですが幸い、わが家の場合は会社の関係もあって、フラット35が最安なようでした。
    なので、比較検討することなくフラット35です。
    ただ、それ一本ではカバーできなくて、別で借りたものがあったのですが、、こっちはもっと考えるべきだったかもしれません。
    確か5年変動だったと思いますが。。というぐらいのアヤフヤな感じです^^;
    しかし、太陽光売電と10年固定のローン返済は面白いと思いました。
    わが家でも応用させて頂きたいと思います!

  7. はっち より:

    SECRET: 0
    PASS:
    コメントありがとうございます^^
    お金に関することは慎重になってしまいますよね^^
    饒舌な銀行員さんは、なんだか確かに不安です^^;
    その内、投資信託どうですか?とかあったりするかもですね^^
    (悪い意味で無いですよ^^)
    利息は大きいですからね。。。
    数字のマジックに踊らされないように考えて行きたいです^^

  8. はっち より:

    SECRET: 0
    PASS:
    コメントありがとうございます^^
    ごまめさんがローン苦手だなんて^^;
    ごまめさんなら、きっと、すぐとんでもないレベルに到達しそうな気がしますよ^^
    職場でフラット35の優遇があるのは嬉しいですね。
    源泉徴収などもスムーズに行きそうな気がします。
    今後何回かに渡って、色々比較していきたいと思います^^
    数字ばっかりで面白みの無い記事になってしまいそうです(汗)

  9. SECRET: 0
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    はじめまして!!LINE研究所です!僕はLINEの裏技について書いてます♪よかったら見に来てくださいね!誰も知らないような裏技とかもあるので遊びに来てくださいね♪