ミックスローンを使うことのメリットデメリット

こんばんは、はっちです^^♪


ちょっとお休みを挟みましたが、

住宅ローン第五段ミックスローンについてです^^


以前の記事はこちら↓φ(.. )

住宅ローンを考えるために必要な固定金利と変動金利(はじめに)

太陽光発電のメリットが増える!?住宅ローン返済に有効活用しよう!

フラット35か10年固定か?金利リスクと住宅ローンシミュレーション

ミックスローンに興味のある方も無い方も(*^.^*)

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さぁ、長くてわけのわからない住宅ローンの世界を突っ走ってきましたが、Σ\( ̄ー ̄;)お前が言うな


最終的に、ここを採用するかどうかが目下の悩みどころです。


 
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ミックスローンとは

固定金利と変動金利、もしくは固定金利同士を組み合わせることで、より生活スタイルに合わせ返済計画を立てることができるローンです。


3000万円借りた時に、

10年固定で1500万円、変動金利で1500万円を別々の住宅ローンで借りる。

というように組み合わせることができます。

このミックスローンですが、変動と固定でそれぞれ違う銀行から借りることは原則できません。



原則、銀行は抵当権を1番に打つことを条件としているからです。

簡単にミックスローンのメリット、デメリットを挙げて行きます。

メリット(^-^)/


固定金利のみで借りる場合よりも、安い変動金利を加えることで、総支払額が少なくなります。


金利の変動に対して、どちらか高いほうから返済していくなど、柔軟な対応ができます。

デメリット(´・ω・`)


柔軟な対応は可能ですが、変動金利を加えることによってリスクが増えます。


抵当権設定費用など、司法書士手数料が増えます。3000万円借りて恐らく数万円増ぐらいです。


これを組むメリットとして、一番に挙げられた、変動金利の金利の安さを採用できることです。



現在、変動金利が約0.7%

10年固定金利が1.2%と考えると

10年固定で借入をするよりも0.5%の余裕があります。



過去の変動金利の推移を見てみますと、4年ほど前にの1.2%越えているようです。


10年あれば、金利0.5%ぐらいはあっという間に変動してしまいそうですね。

では、また10年固定優遇期間が終わった時、どうなっているかを考えてみますと。



仮に

現在の金利のまま、10年迎えたと仮定すると。


10年固定期間終了後の金利2.3%
変動金利  0.7%

その差1.6%


データが見つからないのでわかりませんが、7~8年の間で変動金利が2.3まで上がったことは無いようです。



ざくっとしたデータはありましたが、バブルがはじけて落ち着いた時期(1996年)以降は、この水準に達したことは無さそうです。



とすると。

当初の10年間は、変動金利か、固定金利か、金利が逆転することもあるかもしれないが、

繰越返済は高いほうから行っていく。ただし、繰越返済できる金額は少ないと思われる。

10年目以降は、優遇期間が終わった10年固定を繰越返済していく。

繰越返済金額は太陽光売電も含めて増える見込みアリ。

と考えておくことが良さそうです。



高度経済成長期~バブル前後のようなとんでもない金利になることが予想しにくい状況ではありますが、必ず無いかというとそうではありません。



借金が1000兆円というとんでもない額の日本において、日本国債の信用が下がらないままであるか。


というのも、金利変動を予想する一因になります。

このような予想をいくら立てたところで、出てくるのは自分に対する言い訳にすぎないですね(^_^;)



自分としては、常に時代の変化を感じながら、最小限の支払いで済む努力をし続けることを目標としたいなと思います。




最初に少し話をしましたが、少し数字をいじるだけで100万円が動く住宅ローンです。



どれだけメリットが出るか、それともデメリットが広がるか。


今後もやりがいがありそうです^^


それでは~(。・ω・)ノ゙

( ̄□ ̄;)えっ

メリット、デメリットを挙げただけで、何もしないのは、なんとも心苦しいので、一応試算してみます(-。-;)


10年固定1.2% 10年後はと仮定 借入額1500万円

変動金利を0.7% 5年後に2%と仮定 借入額1500万円

最初の10年間のリスクを減らすために、変動金利側の借り入れを少なくするのも手かなと思います。(+_+)安いんだけどね

10年後に500万円繰越返済。(^_^;)これも前回シミュレーションと一緒

(ただし変動金利が5年後から2%としているため、その分も考慮する。)

太陽光売電年60万円の内、毎年繰り上げ40万円返済です。

総返済金額

約3546万円


そのままだと3575万円でしたので、約30万円近く差がでました。


何千万の内の30万円は小さく見えますがカップボード追加できますね。

もちろん、金利の変動によってこれより少ないこともあるでしょうし、多くなることもあるかもしれません。

どちらから返済していくか、選択できることでリスク管理はしやすくなりますね。(^-^)/金利が高い方から返済

ちなみに。。。。。

ミックスローンを組む方はどれぐらいいらっしゃいますか?

と銀行の担当者に聞いてみたところ、

担当者「100人いたら1人ぐらいでしょうか(汗)」

だそうです(TT)

メリットに比べれば手数料はそう大して大きくありませんが、書く書類が2倍になるみたいですね。

司法書士さんの抵当権設定など価格が違うこともあるみたいですね。

もし良ければ検討することもありかもです^^

それでは~(。・ω・)ノ゙

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銀行も色々考えますねσ(^_^;)


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コメント

  1. スペシア より:

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    スペシアです。
    このミックスというのは、通常の10年固定を選んで、10年後から変動になるというのと違って、最初から10年固定とその後の変動を契約してしまっておくということですかね?
    物によっては10年固定の後、変動にするかさらに固定にするか選べるプランなんかもあったと思いますが、これらは10年後以後の選択での金利は最初の10年より悪くなります。
    ミックスは、こういったのとは違うのでしょうか。

  2. けんた より:

    SECRET: 0
    PASS:
    健太です。
    うちも、そろそろ住宅ローンを選定しなければいけない時期になってきました。
    当初は、フラット35や10年固定を考えていましたが、今は、太陽光のローンも全て変動金利に含んで支払うことを考えています。
    0.7%と金利が安いことと、20年の全量買い取りの恩恵をフルに受けれるかと思っています。
    ローンを一本化するのはお考えではないですか?

  3. はっち より:

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    PASS:
    コメントありがとうございます^^
    10年固定は基本的に10年経過後は色々選べるのでスペシアさんの認識通りだと思います。
    ミックスローンは、3000万円全額を10年固定で借りてしまうのではなく、
    1500万円を10年固定。
    残りの1500万円を変動金利で借りるような仕組みのことです。
    計3000万円を当初から別々の住宅ローンで借りるようなものですね。
    変動金利の安い金利を採用できることがメリットだと思います^^

  4. はっち より:

    SECRET: 0
    PASS:
    コメントありがとうございます^^
    変動金利の一本化は、自分にはリスクが大きかったですね。
    返済金額は5年間変わらないという、救済措置はありますが、金利はどんどん積み重なっていくことを考えると、冒険には出られませんでした。
    太陽光発電の支払い終了まで金利1%の一条ローン(仮称)は、同一条件で考えると非常に優遇されており、リスク管理との天秤にかけた結果、一条ローンにすることにしました。
    変動金利のメリットはその金利の安さだと思います。
    早い段階でどんどん繰り上げ返済ができるメドが建っていれば、金利上昇のリスクはどんどん軽減されていきますので、リスクを踏まえて選択する価値は十分にあると思います。
    低金利時代が続いているとはいえ、金利が上がらない保障はないですからね。
    大して金利は上がらないだろうと思ってはいますが、結局そのリスクを回避するためにお金を払うことにしました。
    非常に悩ましいところだと思いますので、慎重に判断して下さい^^
    突っ込んだ質問などはメールでも大丈夫ですよ^^

  5. アドルフ より:

    SECRET: 0
    PASS:
    こんばんは。
    アドルフです(*´ω`*)
    我が家もローン決定力のに至るまで、ものすごい試算と検討と想像をしましたよw
    お決まりのコメになってしまいますが、こればかりは最終的に年月が経ってみないと正解が出ないのですよね。
    ただ、はっちさんも触れられていますが、、、
    一条では大容量の太陽光がありますから、良し悪しは別としても住宅ローンの一環として考えると他ハウスメーカーとは少し違った着眼点もあるのかなぁ…と思います。

  6. はっち より:

    SECRET: 0
    PASS:
    コメントありがとうございます^^
    アドルフさんはたっくさん検討してそうな気がします^^
    どうしても考えつく先は、将来の金利予想になってしまうんですよね^^;
    日本人的な考え方で、リスクをかなり多く見積もってしまうな~と思いながら検討しました^^;
    太陽光発電の恩恵は、予想通り行けばかなり大きいですよね。
    ただ、かなり不安定なところもあるので、中々前面に出しにくいのでしょうか。
    それとも、あまりランニングコストを意識しないヒトが多いのかもしれないですね。