こんにちは、はっちです(^^♪
この記事を見に来てくれた方は、実際に市街化調整区域に直面している方が多いのかなと思います。
市街化調整区域という言葉は都市部ではあまり聞かないかもしれませんが、都市計画であったり、農業優先であったり、その名の通り市街化を抑制するために土地に調整をかけている地域です。
我が家の新居の建設予定地は、親から譲り受けた土地であり市街化調整区域の中です。
現在は農地として登記されている土地です。
一条工務店で契約したのはいいのですが、具体的な話は、調整区域の話が決まってから。と契約時に話をして、打ち合わせを進めておりませんでした。
まずは何をすればいいのか。
その相談から始めていきたいと思います。
市街化調整区域に建築するために行政書士と相談
市街回調整区域に建築するためには行政書士さんの手を借りることになります。
とあるハウスメーカー訪問時に相談は無料ということで、行政書士さんを紹介頂きました。
最初はハウスメーカーと行政書士がつながっていて、色々費用が上乗せになったり、途中から契約しないとダメとか迫ってくるのではと思っていましたが、そんなことはないようです。
行政書士さんとしても、色んなハウスメーカーに営業して仕事になりそうなお客さんを紹介してもらうみたいですね。
ハウスメーカー側としても、土地がはっきりしないことには建てられませんし、行政書士さんとしても新規顧客を獲得するにはいい場所のようです。
そのハウスメーカーの営業さんのいない所で確認しましたが、他メーカーで家を建てることになっても問題ないとのことでした。( ´∀｀)はは
現在は行政書士さんと連絡は取っていますが、そのハウスメーカーとは連絡も取ってません。。。(｡-人-｡) ｺﾞﾒｰﾝ
今回建築する土地は「農地」
日本の土地はそれぞれの土地に地目と呼ばれる、土地の目的が登記されているようです。
もちろんそこが「農地」とされているのであれば、農業をするための土地ですので家は建てられません。
周辺は畑だらけです(・∀・)ナニモナイネ。
その農地に家を建てるためには、
「こうこうこういう理由があるから、農地だけど家建てていい？」
「うーん、それならしょうがないなぁ」
というやり取りが地元の農業委員会と必要になるようです。
農地に建築？何が問題なの？
農地に家を建てるためにはそれ相応の理由が必要になります。今回の我が家で条件としてクリアにして置かなければいけないのは、
１，親（市街化調整区域の土地の所有者）が市街化区域に土地を持っていないこと。
当然ですね。市街化調整区域以外の土地があるのなら、そっちに建ててよ。と言う「農業委員会」の言い分はわかります。
２，対象の土地が、実家の分家として認められる距離にあるかどうか。
例え１の理由であっても、とても遠いところにあったりすれば、２の理由を前面に押し出すようです。親の面倒を見るからこの土地に建てさせてくれ。という理由です。
ただし距離というのは明確に決まっているわけではないようです。
それぞれの土地に寄るようですが５００ｍ以上離れていると、分家として認めてくれないこともあるのだとか。
３，実家が市街化区域にある場合、跡継ぎが誰であるか。
両親が今の家に住まなくなった場合（具体的にはお亡くなりになった時。）は市街化区域に土地ができるわけです。そこより優先的に市街化調整区域を許可するわけにはいかない。
家を継ぐのは誰か？と聞いてきているわけですね。
４，本家が市街化区域に土地を持っていないか。
元をたどれば本家の祖父から親父への相続です。本家が市街化区域に土地を持っていれば、そこを融通してもらってはどうか？ということだそうです。
実際にはかなり本家との関係が良好でない限り難しいですよね。
本家としても将来のために市街化区域に土地を持っていたいでしょうし。
色々あるようですが、大きなところはこんなトコロだそうです。
我が家の場合問題となりそうな点は？
１は他に土地は無いので大丈夫として、２も実家との直線距離は３００ｍほど。なんとかなりそうな距離だそうです。
問題は３。
自分は次男なんですが、長兄は市街化区域に土地を購入して家を建てています。
後継ぎは？と言われた時にマズイんですね。
じゃぁ従兄弟は？というように親族を辿る話になるようですが、そんなこと（親が亡くなった後、実の両親でもない従兄弟が後を継ぐこと）を頼める従兄弟はいません。
もしそれが書類上のことだから～と話をしても、将来その従兄弟が同じような問題になった時、書類上この土地を継ぐことになってるからダメ～。と言われてしまう可能性があります。
分かり難いかもしれませんがこんなケースもあるようです。
最後の人がとばっちりをくらう
３人の兄弟が全員市街化調整区域に家を建てたいと思ってる場合
まず、長兄が家を建てるために、実家は次男が後を継ぐと言う話にして家を建てました。
その次男がまた三男が後を継ぐという話にして、家を建てます。
三男は実家を継ぐことになってるので、三男は調整区域に家を建てられませんでした。
というケースがあるようです。
基本的に兄弟の数－１しか市街化調整区域に家は建たないということです。
セカンドオピニオンとして一条工務店とも相談すると意外な答えが。。。
進んでセカンドオピニオンをしたわけではありませんが、なんとなく一条工務店の営業さんに相談してみた所。
営業さん「その条件で農地転用（市街化調整区域を宅地にすること）ができないのはおかしいですね。」
との話。(゜o゜;ぇ
営業さん「うちの行政書士さんに相談してみましょうか。そういった話は百戦錬磨ですから。」
( ´∀｀)タヨリニナルー
と、一条工務店のおかかえ行政書士さんに連絡してもらうことになりました。
それまで、行政書士さんにそんなに差があるとは思っていませんでしたし、最初に話をした人も農地転用は得意ですと話をしてたので信頼していたのですが、この時はそうでもないのかもと思いました。
営業さん「その場合、親と同居することが困難である。として申請を出すのが一般的なんですけどね～」
と。
この営業さんどこまで詳しいの？＾＾；
どうやら営業としてお客さんと、行政書士さんのパイプ役をしていると自然と詳しくなるみたいです。
なんとかなりそうな感触を受けました。
それで一条工務店の行政書士さん（正確には登録制だそうですが）にも相談をお願いしてみました。
相談は無料（大事(*^_^*)）
ただ、翌日。
最初に打ち合わせをした行政書士さんから、管轄している県に相談に行った結果が出たようで。
行政書士さん「お兄さんが実家を継ぐという理由書を書いて貰えればいいそうです。実際に実家を継ぐかどうかは将来のことなので、状況が変わったとして何とでもなりますから。」
おぉぅ。(^_^;)
何度か打ち合わせをして、その度に「後継ぎが～アトツギガー」とあれだけ脅しかけられたのに、結果はそんなことでいいの？と思うほどあっさり。
だったら最初からそう言ってくれればいいのに。ということを思ってしまうほどですよね。
まとめ：色々と思うところはあるけどスタートできそう。
ようやく土地のメドがつき、親に余計な手間をかけさせることなく話ができそうです。
地盤調査とかにも入れそうですので、不安だった地盤改良費用が出てきます。
よかったよかった(*^_^*)
ですが、行政書士さんといえども、色々と得手不得手があるのかもしれないですね。
弁護士さんでも離婚調停が得意だとか、損害賠償が得意だとかがあるように、行政書士さんの仕事も多岐に渡るものと思います。やはり数をこなしているお抱えの行政書士さんがいいのかもしれないですね。
次回！
ついに一条工務店に足を踏み入れた行政書士！
立ちはだかる営業！
お互いスキを見せない名刺交換が飛び交う。
笑顔の裏に潜む探り合いの末に見たものは。
次回「緊張のはっち」( ﾟДﾟ)オマエカンケイナイダロ！
とノリで予告を作ってしまいました＾＾；
それでは(^O^)／
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