お得な返済時期は？住宅ローン減税と金利低減効果の比較

こんばんは、はっちです＾＾♪

我が家では外構工事、その他手続きのために、少し多めに住宅ローンを借りておりましたので、早速繰り上げ返済してきました＾＾

ただ、繰り上げ返済するにあたって、少々気になることがありました。

その気になることとは、繰り上げ返済の時期でした。

 住宅ローンの繰り上げ返済による支払い効果と住宅ローン減税の効果

繰り上げ返済をすれば住宅ローンの元金が減ります。住宅ローンの元金が減れば住宅ローン減税の量も減ります。

住宅ローンの金利低減と住宅ローン減税の減税効果と、どちらが得なのだろう？

我が家は１０年固定で住宅ローンを借りております。

その我が家の場合、１０年後に色々な節目が来ます。

• 太陽光発電払いが１０年で完済（予定）
• 住宅ローン減税の減税期間が１０年

じゃぁ住宅ローンも１０年で固定したほうが色々と計算しやすいんじゃない？

と思ったのが１０年固定を選択したきっかけでした。

最終的には変動金利とのミックスローンを組みたいと思ったのですが、とある理由により断念。（ ´(ェ)｀）思い出したくないわぁ～

大したことではありません。我が家の特殊（？）事情です＾＾

ということで。

繰り上げ返済額：２００万円

ローン開始から３ヶ月で２００万円返済するか？

それとも、

１０年後の金利固定期間終了後のタイミングで返済するか？

変わってくる住宅ローン減税の金額について考えていきたいと思います。

住宅ローン減税の押さえるべきポイント

住宅ローン減税を考えるに当たって、いくつか大事なポイントがあります。

１，減税額はその年の年末時点での住宅ローン残高の１％分。

３０００万円借りて、１０年間１％減税してくれるから、30万円×10年間で３００万円減税だね＾＾

とはなりません。ということですね。

実際には毎年ローン残高は減っていきますので。

毎年元金が１００万円ずつ減っていくとなると。

29万円＋28万円＋・・・20万円＝245万円(^-^)/ざっくり計算

のようになると思います。

早くに住宅ローンを返そうと繰り上げ返済すると、ローン総額が少なくなり、減税効果が薄くなってしまいますね。

２，支払った（所得税）＋（住民税　減税額は97,500円が上限）が最大減税額。

3000万円借りて、対象となる税額（所得税＋住民税から97,500円）が30万円以上であれば全額戻ってきますが、  

25万円の税金の支払いで、30万円分住宅ローン減税できても３０万円分戻ってくることはなく、２５万円が返ってきます。

あくまで、税金から控除しますよ～ということですね。

３，認定住宅を取得しているか。

認定住宅とは、長期優良住宅や、低炭素住宅のことです。

それぞれ減税制度に色々ありますが、ざっくりと制度だけ。

長期優良住宅であれば、ローン残高３０００万円まで対象になりますが、一般住宅であると２０００万円までの対象となります。

平成２６年度建築分からはまた改正されており、一般住宅で４０００万円、認定住宅で５０００万円まで控除対象となります。

すごいですね。

富裕層でないにしても、これだけの控除を受けられるだけの税金を支払っている人は、消費税が増税されても、増税後に家を購入したほうが良いような気がしてきました。細かい計算はしていませんが＾＾；

繰り上げ返済と住宅ローン減税のメリットの比較

早くに繰り上げ返済をして、支払い金利を抑えるか。

それとも、

住宅ローン減税のメリットを最大限に活かすため、１０年後にドンと支払いをするか。

との比較をしてみました。

そして計算してみた所、

繰り上げ返済金を２００万円用意して、計算してみたところ。

早期に繰り上げ返済をする方が、住宅ローン減税効果を最大限活かすよりも、総額１０万円ほどメリットがありました。

そして。

５年後だったら？７年後だったら？

もしくは、

１００万円の繰り上げだったら？３００万円の繰り上げだったら？

と色々シミュレーションしてみましたが、

どれも、

繰り上げ返済する金額が高いほどメリットがあり、早ければ早いほどメリットが出てくることがわかりました。(￣_￣ i)あくまで我家の場合

繰り上げ返済しない方がオトクな場合。

ただ、中には、１０年後に一気に返済したほうがメリットが出る場合もあります。

住宅ローン総額があまり大きくなく、かつ借り入れ金利が1%より低い場合、住宅ローン減税の効果が大きくなることがあります。

(￣▽+￣*)うらやましいことです

ちなみに、このシミュレーションは１０年後に３％程度に金利が上がっている、として計算しています。

下がっているのであれば、ちょっと計算は違ってくるはずですが、将来はわからないので、厳しい方に見ることにしました。

繰り上げ返済の隠れたメリット。

ただ他にも少しでは有るのですが、繰り上げ返済のメリットもあります。

それは銀行から借り入れを行っている場合、その返済期間に応じて保証金を払っている場合があると思います。

保証金を払っている場合、それは借入期間に対してかかっているため、今回のように期間短縮の繰り上げ返済をした際、本来かかるはずだった期間が短くなり、不必要な保証金が返金されます。

今回２００万円繰り上げ返済したのですが、大体５万円ぐらい返ってきました＾＾

返済した金額からすると小さく感じますが、実際に５万円はちょっとした収入です。

ただ、１０年後に繰り上げ返済しても、ちょっと少なくなりますが、大体同じぐらい返ってきます。

ローン残高、所得税額、金利。

様々な要素が絡んできていますので、非常に複雑化していますが、ご自身の家に合わせた計算はそれほど難しくありません。

ぜひとも、それぞれの家庭が一番オトクな支払い方法を見つけてみてください＾＾

参考にしたサイト

みかローン / 住宅ローンの高機能シミュレーションと攻略法

住宅ローンのシミュレーション＆攻略法サイトです．複数回の金利変動，複数回の繰上返済，複数ローンへの分割，変動金利の未払い利息や返済額固定・上限処理，ボーナス払い，住宅ローン減税計算，定額返済などに対応し，グラフ表示も行えます．

loan.mikage.to

それでは～ヾ( ´ー｀)