お得な返済時期は?住宅ローン減税と金利低減効果の比較

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こんばんは、はっちです^^♪

我が家では外構工事、その他手続きのために、少し多めに住宅ローンを借りておりましたので、早速繰り上げ返済してきました^^

ただ、繰り上げ返済するにあたって、少々気になることがありました。

その気になることとは、繰り上げ返済の時期でした。

 住宅ローンの繰り上げ返済による支払い効果と住宅ローン減税の効果

繰り上げ返済をすれば住宅ローンの元金が減ります。住宅ローンの元金が減れば住宅ローン減税の量も減ります。

住宅ローンの金利低減と住宅ローン減税の減税効果と、どちらが得なのだろう?

我が家は10年固定で住宅ローンを借りております。

その我が家の場合、10年後に色々な節目が来ます。

  • 太陽光発電払いが10年で完済(予定)
  • 住宅ローン減税の減税期間が10年

じゃぁ住宅ローンも10年で固定したほうが色々と計算しやすいんじゃない?

と思ったのが10年固定を選択したきっかけでした。

最終的には変動金利とのミックスローンを組みたいと思ったのですが、とある理由により断念( ´(ェ)`)思い出したくないわぁ~

大したことではありません。我が家の特殊(?)事情です^^

ということで。

繰り上げ返済額:200万円

ローン開始から3ヶ月で200万円返済するか?

それとも、

10年後の金利固定期間終了後のタイミングで返済するか?

変わってくる住宅ローン減税の金額について考えていきたいと思います。

住宅ローン減税の押さえるべきポイント

住宅ローン減税を考えるに当たって、いくつか大事なポイントがあります。

1,減税額はその年の年末時点での住宅ローン残高の1%分。

3000万円借りて、10年間1%減税してくれるから、30万円×10年間で300万円減税だね^^

とはなりません。ということですね。

実際には毎年ローン残高は減っていきますので。

毎年元金が100万円ずつ減っていくとなると。

29万円+28万円+・・・20万円=245万円(^-^)/ざっくり計算

のようになると思います。

 

早くに住宅ローンを返そうと繰り上げ返済すると、ローン総額が少なくなり、減税効果が薄くなってしまいますね。

2,支払った(所得税)+(住民税 減税額は97,500円が上限)が最大減税額。

3000万円借りて、対象となる税額(所得税+住民税から97,500円)が30万円以上であれば全額戻ってきますが、  

25万円の税金の支払いで、30万円分住宅ローン減税できても30万円分戻ってくることはなく、25万円が返ってきます。

あくまで、税金から控除しますよ~ということですね。

3,認定住宅を取得しているか。

認定住宅とは、長期優良住宅や、低炭素住宅のことです。

それぞれ減税制度に色々ありますが、ざっくりと制度だけ。

長期優良住宅であれば、ローン残高3000万円まで対象になりますが、一般住宅であると2000万円までの対象となります。

平成26年度建築分からはまた改正されており、一般住宅で4000万円、認定住宅で5000万円まで控除対象となります。

すごいですね。

富裕層でないにしても、これだけの控除を受けられるだけの税金を支払っている人は、消費税が増税されても、増税後に家を購入したほうが良いような気がしてきました。細かい計算はしていませんが^^;

繰り上げ返済と住宅ローン減税のメリットの比較

早くに繰り上げ返済をして、支払い金利を抑えるか。

それとも、

住宅ローン減税のメリットを最大限に活かすため、10年後にドンと支払いをするか。

との比較をしてみました。

そして計算してみた所、

繰り上げ返済金を200万円用意して、計算してみたところ。

早期に繰り上げ返済をする方が、住宅ローン減税効果を最大限活かすよりも、総額10万円ほどメリットがありました。

そして。

5年後だったら?7年後だったら?

もしくは、

100万円の繰り上げだったら?300万円の繰り上げだったら?

と色々シミュレーションしてみましたが、

どれも、

繰り上げ返済する金額が高いほどメリットがあり、早ければ早いほどメリットが出てくることがわかりました。( ̄_ ̄ i)あくまで我家の場合

繰り上げ返済しない方がオトクな場合。

ただ、中には、10年後に一気に返済したほうがメリットが出る場合もあります。

住宅ローン総額があまり大きくなく、かつ借り入れ金利が1%より低い場合、住宅ローン減税の効果が大きくなることがあります。

( ̄▽+ ̄*)うらやましいことです

ちなみに、このシミュレーションは10年後に3%程度に金利が上がっている、として計算しています。

下がっているのであれば、ちょっと計算は違ってくるはずですが、将来はわからないので、厳しい方に見ることにしました。

繰り上げ返済の隠れたメリット。

ただ他にも少しでは有るのですが、繰り上げ返済のメリットもあります。

それは銀行から借り入れを行っている場合、その返済期間に応じて保証金を払っている場合があると思います。

保証金を払っている場合、それは借入期間に対してかかっているため、今回のように期間短縮の繰り上げ返済をした際、本来かかるはずだった期間が短くなり、不必要な保証金が返金されます。

今回200万円繰り上げ返済したのですが、大体5万円ぐらい返ってきました^^

返済した金額からすると小さく感じますが、実際に5万円はちょっとした収入です。

ただ、10年後に繰り上げ返済しても、ちょっと少なくなりますが、大体同じぐらい返ってきます。

ローン残高、所得税額、金利。

様々な要素が絡んできていますので、非常に複雑化していますが、ご自身の家に合わせた計算はそれほど難しくありません。

ぜひとも、それぞれの家庭が一番オトクな支払い方法を見つけてみてください^^

参考にしたサイト

住宅ローンのシミュレーション&攻略法サイトです.複数回の金利変動,複数回の繰上返済,複数ローンへの分割,変動金利の未払い利息や返済額固定・上限処理,ボーナス払い,住宅ローン減税計算,定額返済などに対応し,グラフ表示も行えます.

それでは~ヾ( ´ー`) 

コメント

  1. プチプチ より:

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    な、なるほど。
    繰り上げ返済と減税
    全然考えていませんでした。
    減税額が上がったのもビックリ
    やはり国は増税に対して色々と策を練り、大型消費(住宅購入)に気配りしてますよ~って感じですね。
    この分だと、来年消費税が10%になれば、金利もまだまだ下がって、気配り政策も色々あるんでしょうね。
    家を建てる時期ってほんとに難しいですね~

  2. 林佑弥 より:

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    芸能関連の知識を記事にし、情報発信している”林佑弥”と申します!私は、芸能プロダクションを経営を通して数多くのモデルを誕生させてきました!メッセージなど頂けたらとても嬉しく思います。ちなみに、芸能関係にご興味はありますか?

  3. コッタ より:

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    いやぁ、計算力に乏しい僕にとっては目からウロコのお話です♪
    情報ありがとうございます♪
    どんどん打ち込めばそれだけお得になるもんだとばかり思ってましたが、人によってはそれではお得にならないケースもあるんですね…。
    我が家の場合はどうなんだろう…。

  4. こいこい より:

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    PASS:
    こんにちは♪こいこいです★
    繰り上げ返済と住宅ローン減税のどちらを選ぶかは悩むとのころですよね(^^ゞ
    私も何度か適用金利と支払いシュミレーションを何パターンかやりましたがどちらにしても殆ど変わらない結果でしたヽ(;´ω`)ノ

  5. ひんべえ より:

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    はじめまして。いつも参考にさせていただいております。
    一般的には1%より高い金利で借りていれば、繰り上げ、低い金利で借りていれば減税効果ではないでしょうか。あとは折角繰り上げるなら、1月にするとか。
    私の場合はかなり金利が安いので、まずは住宅ローン控除にかからない、太陽光から返済でしょうか。。。

  6. はっち より:

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    コメントありがとうございます^^
    家を建てる時期って難しいですよね。
    自分は、純粋に家が欲しいという思いよりも、幼稚園、太陽光、減税など、その他の要因が強かったような気がします。
    家を建てることの経済効果というのは結構なものな気がしますね。
    それに対する国の対策も気になりますが、今後も続けられるといいなと思います^^

  7. はっち より:

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    得に芸能界に興味はありませんが、こういうコメント見ると、
    自動コメント機能だとか、どんな手段を使っているのかなど勘ぐってしまいますね。

  8. はっち より:

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    コメントありがとうございます^^
    色々計算してみましたが、大半の方が早く返済したほうが、オトクになることが多いように感じました。
    ちなみに、これですが、自分で計算していません^^;
    検索で「住宅ローンシミュレーション」などで検索いただくと色々出てきます^^
    一度頑張ってシミュレータを作ったのですが、汎用性が無くて限定的になったのでお蔵入りしました^^;

  9. はっち より:

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    コメントありがとうございます^^
    そうなんですよね。
    大して差は出ないので、設定した金利を少しいじると、利益が消し飛びます(苦笑)
    ただ、その時、色々考えた結論で進めたいな、と思っています。
    ほとんど変わらないのであれば、現実にできるだけ現金を持っていたいですね。
    やっぱりその安心の分も加味する必要がありそうですね。

  10. はっち より:

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    コメントありがとうございます^^
    減税効果が1%なのでその通りなのですが、所得税が少ない方などは少し状況が変わってきます。
    繰り上げするなら1月ですね^^
    その辺りも少し計算しているので、また記事にしたいと思っています^^
    計算はしていませんが、総額の大きい住宅ローンを先に返済していったほうが、太陽光の返済よりも金利の上で逆転していてもオトクな気がします。
    減税が絡むとややこしくなりそうですね。
    色々計算したり想像したりするのも楽しいですね^^